Gli affitti brevi, sempre più utilizzati anche grazie alle nuove tecnologie e ai portali telematici, consentono ai proprietari di immobili di locare le proprie unità abitative per periodi inferiori rispetto a quelli previsti dai contratti di locazione “ordinari”. Questo modello si è affermato soprattutto in contesti turistici e nelle grandi città, dove la domanda di soggiorni temporanei è in costante crescita. Il legislatore, prendendo atto della diffusione e dell’importanza di tali rapporti, è intervenuto a disciplinarli, definendo in particolare i requisiti e le modalità di applicazione di un regime fiscale semplificato, la cosiddetta cedolare secca. Al di là delle regole generali sulle locazioni abitative, le caratteristiche dei contratti brevi sono peculiari e meritano di essere esaminate con attenzione, al fine di comprendere i vantaggi e gli obblighi connessi a questa tipologia contrattuale.
Definizione e inquadramento normativo
La locazione, secondo l’art. 1571 del codice civile, è il contratto con cui una parte concede a un’altra il godimento di un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo, dietro pagamento di un corrispettivo. In base alla legge n. 431/1998, nel caso in cui il bene sia un immobile destinato a uso abitativo, la durata minima ordinaria è di quattro anni, rinnovabili per altri quattro. Tuttavia, la stessa normativa prevede la possibilità di concludere accordi di minor durata, ad esempio tramite contratti di natura transitoria o per studenti. Le locazioni brevi si inseriscono in questa cornice come contratti di durata inferiore ai 30 giorni, in linea con quanto disciplinato dall’art. 4 del D.L. 50/2017, che fissa le regole fiscali applicabili a tali accordi. Questa particolare tipologia contrattuale non richiede di essere stipulata nell’ambito di un’attività d’impresa e risulta adatta per rispondere a esigenze abitative temporanee, spesso turistiche o di breve soggiorno.
Caratteristiche essenziali e finalità d’uso
Le locazioni brevi sono concepite per mettere a disposizione un’unità immobiliare a uso abitativo, con durata non superiore a 30 giorni, comprese le eventuali pertinenze quali box, cantine o posti auto. Questa breve finestra temporale ne fa uno strumento ideale per viaggiatori, studenti, professionisti in trasferta o turisti che necessitano di un alloggio per periodi ridotti. Il legislatore ha chiarito che le parti coinvolte devono essere soggetti privati, ossia persone fisiche non esercenti un’attività commerciale, e che il conduttore non deve a sua volta utilizzare l’immobile in un contesto di impresa, come potrebbe avvenire per una foresteria aziendale. Per rientrare a pieno titolo nella definizione di locazione breve, il contratto non può includere la fornitura di servizi “ulteriori” tipici dell’ambito alberghiero, come l’erogazione di pasti o la disponibilità di guide e interpreti. Sono invece ammessi servizi accessori quali la pulizia, la biancheria o la connessione Wi-Fi, poiché si tratta di prestazioni di corredo connesse all’utilizzo ordinario dell’immobile.
Aspetti fiscali e cedolare secca
Il D.L. 50/2017 ha introdotto l’applicabilità della cedolare secca anche ai redditi derivanti dalle locazioni brevi. Questa imposta sostitutiva, fissata al 21%, consente di evitare il pagamento dell’Irpef e delle relative addizionali sull’importo del canone. Lo stesso regime esonera il locatore dal versamento dell’imposta di bollo e di registro, qualora si proceda a registrare il contratto. L’estensione della cedolare secca si applica sia nei casi di locazione diretta tra locatore e conduttore sia quando l’accordo è concluso per il tramite di intermediari immobiliari o portali online, a condizione che la data di stipula non sia anteriore al 1° giugno 2017. Tale scelta fiscale risulta vantaggiosa per chi intende gestire in modo agile e regolamentato i propri affitti brevi, riducendo le incombenze burocratiche e beneficiando di un’imposizione fissa, spesso più favorevole rispetto all’aliquota Irpef ordinaria. Nonostante la semplicità del regime, è importante provvedere a tutti gli adempimenti previsti, soprattutto quando è coinvolto un intermediario che incassa i corrispettivi per conto del locatore.
Ruolo degli intermediari e obblighi di comunicazione
Gli intermediari, incluse le piattaforme telematiche che mettono in contatto i potenziali conduttori con i proprietari, assumono un ruolo centrale in questa tipologia di contratti. Il legislatore, consapevole della diffusione di questi sistemi e della necessità di garantirne la tracciabilità, ha introdotto specifici obblighi di comunicazione. Quando un intermediario interviene nella stipula di una locazione breve, è tenuto a trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi nel corso dell’anno, entro il 30 giugno dell’anno successivo. Inoltre, se l’intermediario gestisce anche il pagamento del canone, deve operare una ritenuta del 21% a titolo di acconto o di imposta definitiva, a seconda delle scelte del locatore, e versarla tramite modello F24. L’adempimento è affidato all’intermediario a cui il locatore ha conferito incarico, anche nel caso in cui siano coinvolte altre piattaforme. La mancata comunicazione, oppure una comunicazione incompleta o inesatta, comporta l’applicazione di sanzioni che possono essere ridotte in presenza di un tempestivo ravvedimento entro i 15 giorni successivi alla scadenza.
Vantaggi e criticità
Gli affitti brevi consentono al proprietario di ottimizzare la resa dell’immobile tramite periodi di locazione più intensi e remunerativi, sfruttando le fluttuazioni della domanda turistica o il fabbisogno di soggiorni temporanei in contesti urbani. Le piattaforme digitali hanno favorito l’incontro tra offerta e richiesta, riducendo i tempi di contrattazione e ampliando la platea di potenziali inquilini. Inoltre, il regime della cedolare secca offre un quadro fiscale semplificato che risulta particolarmente attraente. Di contro, però, è necessario gestire con attenzione gli obblighi inerenti la comunicazione dei dati, il versamento delle ritenute attraverso gli intermediari e la conformità alle normative urbanistiche e regolamentari (ad esempio, il rispetto dei regolamenti condominiali o eventuali limitazioni comunali). In certe città, la concentrazione di affitti brevi ha innescato dibattiti circa l’impatto su prezzi e disponibilità di alloggi per i residenti, spingendo alcune amministrazioni locali a introdurre restrizioni o procedure di registrazione specifiche. Occorre dunque prestare attenzione alla legislazione locale e mantenersi aggiornati sull’evoluzione delle norme, spesso soggette a modifiche e revisioni.
Conclusioni
Gli affitti brevi rappresentano una soluzione divenuta ormai centrale nel panorama delle locazioni abitative, soprattutto in ambito turistico e nelle aree metropolitane in cui è frequente la richiesta di soggiorni di breve durata. Grazie alla normativa introdotta dal D.L. 50/2017, risulta possibile approfittare della cedolare secca, semplificando la gestione fiscale e incrementando la convenienza di questi contratti. Il ruolo chiave degli intermediari e la necessità di rispettare precisi obblighi di comunicazione rendono fondamentale l’attenzione ai dettagli e alle scadenze, soprattutto quando si gestisce un certo volume di transazioni. La corretta comprensione degli adempimenti, la verifica delle clausole contrattuali, il rispetto delle disposizioni locali e la scelta di piattaforme affidabili contribuiscono a realizzare un modello di locazione breve solido, in cui le parti coinvolte traggono beneficio dalla flessibilità tipica di questa formula, senza incorrere in sanzioni o inconvenienti.